Jual rumah ni memang memeningkan dan boleh menimbulkan banyak masalah. Ada yang berhasrat guna ejen untuk jual rumah, tapi kurang arif tentang prosedur. Dalam artikel Cara Jual Rumah Guna Ejen Atau Perunding Hartanah Berdaftar ni saya akan terangkan secara terperinci.
Kelebihan Menggunakan Khidmat Ejen Hartanah Berdaftar Jual Rumah
1) Fokus
Anda tahu kenapa pemilik selalunya gagal menjual atau menyewakan rumah sendiri?
Ini kerana mereka tak boleh fokus dengan jualan.
Tak ada masa.
Manalah ada masa kalau dah berkerja 5 hari seminggu. Sabtu dan Ahad pula perlu beri perhatian kepada keluarga.
Akhirnya jualan rumah terbantut. Cadang nak iklankan rumah tapi tak buat. Ada pembeli nak tengok rumah, tak dapat bawa.
Dalam jualan hartanah ni tak boleh lambat. Jika anda terlepas seorang pembeli, nak tunggu pembeli seterusnya mungkin lama.
Nak lagi dalam situasi sekarang yang mana ada banyak rumah yang nak dijual dalam pasaran.
2) Jimat masa dan melindungi kepentingan penjual
Jika anda lantik Ejen Hartanah Berdaftar, anda dapat pembantu yang boleh beri fokus kepada jualan rumah anda hinggalah ianya terjual.
Anda jimat masa. Mereka akan pantau iklan dan bawa pembeli untuk lihat rumah.
Bila dah ada yang berminat pula, anda dan pembeli akan tandatangan surat tawaran (booking form).
Terma dalam booking form ni akan jaga kepentingan anda dan tak beri ruang kepada pembeli untuk sengaja melewat-melewatkan belian.
Antara terma dalam booking form ni yang akan melindungi penjual:
- Pembeli perlu dapatkan pinjaman dan tandatangan perjanjian jual beli dalam tempoh 14 atau 21 hari berkerja
- Pembeli akan dikenakan penalti jika batalkan belian
- Jualan rumah dalam keadaan ‘As is where is basis’ iaitu apa yang pembeli lihat itulah yang pembeli akan dapat. Mereka tak boleh tuntut penjual baiki rumah jika dah bersetuju dengan apa yang dilihat.
Kalau anda jual sendiri, terma antara anda dan pembeli tu mungkin longgar.
Anda mungkin terlepas pandang untuk berikan tempoh kepada pembeli terutamanya berapa lama masa yang patut pembeli tu ambil untuk dapatkan pinjaman.
Ini akhirnya menyebabkan kelewatan bila pembeli sengaja lewatkan proses.
Ada juga pembeli yang batalkan belian sewenang-wenangnya. Anda tak akan dapat sesen pun pampasan dari tindakan yang bertanggung jawab ni.
Dah la tiada pampasan, masa pula terbuang.
Oleh sebab itulah, khidmat Ejen Hartanah Berdaftar ni dapat melindungi dan menjimatkan masa anda dari perkara-perkara yang tak sepatutnya berlaku.
3) Kepakaran
Ejen Hartanah Berdaftar ni mahir dengan pasaran hartanah setempat.
Mereka akan semak harga pasaran rumah anda dan siapakah pesaing anda dalam pasaran.
Daripada inilah mereka tahu bagaima nak posisikan hartanah anda supaya ianya cepat terjual.
Ejen Hartanah Berdaftar juga mahir dalam pemasaran. Mereka akan iklankan rumah anda di lokasi yang ada pembeli bersesuaian dengan rumah.
Mereka juga mempunyai modal iklan yang besar dan juga akses kepada portal hartanah eksklusif seperti PropertyGuru dan iProperty.
4) Jaringan
Nak jual rumah dengan cepat juga memerlukan jaringan profesional yang baik.
Ejen Hartanah Berdaftar akan bantu penjual untuk semak profil kewangan pembeli dan hantar permohonan pinjaman kepada bank yang bersesuaian.
Ini berbeza kalau pembeli tu cuba mohon pinjaman perumahan sendiri.
Mereka mungkin hantar kepada bank yang tak boleh luluskan pinjaman mereka.
Atau mereka mungkin hantar permohonan kepada juru bank yang kurang beri kerjasama.
Ini akhirnya akan melambatkan lagi proses.
Setelah pinjaman lulus, Ejen Hartanah Berdaftar akan syorkan peguam mana yang sesuai digunakan.
Peguam ni tidak panel dengan semua bank. Jika bukan panel, mereka masih boleh berurusan dengan bank tersebut. Tapi prosesnya akan mengambil masa.
Ejen Hartanah Berdaftar yang bertanggungjawab akan memastikan pembeli guna peguam panel bagi memudah dan mempercepatkan urusan.
Elak Penipuan: Cara Buat Semakan Ejen Hartanah Berdaftar
1) Siapa kawal profesyen Ejen Hartanah Berdaftar
Kerjaya ejen atau perunding hartanah berdaftarni dikawal selia oleh Lembaga Penilai, Pentaksir dan Ejen Hartanah (LPPEH). LPPEH ini merupakan badan di bawah Kementerian Kewangan.
Seorang Ejen Hartanah perlu melalui kursus dan latihan sebelum dapat kelayakan sebagai Ejen Hartanah Berdaftar yang sah.
Bila dah ada lesen, Ejen Hartanah Berdaftar tadi boleh buka praktis mereka sendiri dan merekrut perunding hartanah di bawah mereka.
Ha kat sinilah bezanya antara ejen dan perunding hartanah berdaftar. Ejen Hartanah Berdaftar ni pemegang lesen dan perunding hartanah bernaung di bawah mereka.
Tapi perunding tu pun mesti berdaftar dengan LPPEH. Mereka akan diberi nombor pendaftaran sebagai perunding hartanah berdaftar yang sah.
2) Kenapa penting berurusan dengan ejen atau perunding hartanah berdaftar
LPPEH ni tugasnya untuk buat ketetapan dan memantau profesyen ejen hartanah berdaftar.
Kalau anda berurusan dengan mereka yang tak berdaftar, tiada siapa kawal.
Akhirnya, urusan mungkin boleh jadi bermasalah. Atau lebih teruk jika anda berurusan dengan scammer.
Berurusan dengan Ejen Hartanah Berdaftar yang sah ni selamat.
Setiap agensi hartanah berdaftar mempunyai akaun klien yang perlu diaudit setiap tahun.
Semua transaksi yang melibatkan duit perlu melalui akaun klien ni.
Ejen atau perunding hartanah berdaftar tak boleh sewenang-wenangnya keluarkan duit dari akaun ni melainkan tujuan yang dibenarkan.
Andai kata berlaku masalah, anda juga ada pilihan untuk melaporkan isu tersebut kepada LPPEH.
Jadi bagaimanakah nak semak pendaftaran ejen atau perunding hartanah berdaftar?
3) Lihat tag pendaftaran dan dapatkan kad bisnes
Setiap Ejen Hartanah Berdaftar berdaftar akan diberi tag pendaftaran.
Bila anda berurusan dengan Ejen Hartanah Berdaftar, anda boleh minta mereka tunjukkan tag pendaftaran dengan LPPEH dan dapatkan kad bisnes mereka.
Dalam tag Ejen Hartanah Berdaftar tu ada kod QR. Anda boleh imbas kod QR ni.
Jika perunding hartanah tu berdaftar, pengkalan data LPPEH akan keluarkan butiran Ejen Hartanah Berdaftar tersebut.
4) Semak melalui laman LPPEH
Sebagai alternatif, anda juga boleh layari ke website LPPEH. Di website ini anda boleh semak pendaftaran agensi dan juga Ejen Hartanah Berdaftar.
Tugas Ejen Hartanah Berdaftar Dalam Jualan Rumah
1) Buat kajian pasaran
Bila anda berhubung dengan Ejen Hartanah Berdaftar, mereka biasanya akan minta beberapa butiran untuk buat kajian pasaran setempat. Antara butiran tersebut ialah:
- Alamat hartanah
- Harga jual
- Keluasan tanah dan rumah
- Jenis rumah
- Butiran ubahsuai rumah jika ada
Pertama sekali mereka akan semak harga pasaran rumah. Ini penting untuk pastikan pembeli mampu untuk dapatkan pinjaman secukupnya.
Kemudian mereka juga akan semak siapakah pesaing anda dalam pasaran.
Daripada situlah mereka akan dapat idea bagaimana nak posisikan hartanah anda.
Setelah buat kajian, Ejen Hartanah Berdaftar yang mahir akan beritahu anda terus sama ada rumah anda tu boleh jual atau tidak.
Anda perlu berlapang dada dan pertimbangkan nasihat mereka.
2) Temujanji ke rumah
Setelah persetujuan dicapai, Ejen Hartanah Berdaftar akan ziarah ke rumah yang nak dijual.
Ada beberapa tujuan pada langkah ini:
- Ejen Hartanah Berdaftar akan periksa lokasi dan keadaan rumah
- Mereka akan ambil foto dan beberapa butiran lanjut berkenaan rumah.
- Dokumen berkaitan rumah disemak untuk pastikan ianya lengkap untuk jualan
- Ejen terangkan proses jualan rumah dari awal sampai akhir kepada penjual
- Ejen akan dapatkan lantikan dari penjual sebagai ejen yang diberi kuasa untuk menjual rumah
Tiada apa-apa yang anda perlu bayar pada langkah ini. Yang minta bayaran awal tu dah salah dari segi etika tu. Mungkin juga broker haram.
Tentang lantikan…
Ejen ni tak boleh jual rumah selagi tak dilantik. Anda perlu tandatangan borang lantikan jika bersetuju.
Saya akan huraikan lebih lanjut tentang jenis lantikan pada bahagian seterusnya.
3) Pemasaran
Ejen Hartanah Berdaftar mula memasarkan rumah anda. Mereka akan iklankan rumah anda di portal pengiklanan, jaringan kerjaya dan juga offline.
Dari masa ke semasa, mereka akan kemaskini status rumah. Jika tak terjual mereka akan cadangkan bagaimanakah cara untuk mempercepatkan jualan.
Bila prospek pembeli hubungi, ejen yang baik akan buat tapisan. Ini untuk pastikan pembeli serius dan cukup kelayakan membeli.
4) Menguruskan proses rundingan
Setelah pembeli berminat, ejen akan uruskan proses rundingan.
Pembeli ni ada keperluan tersendiri. Ada yang mungkin nak berunding harga. Ada juga yang nak berunding terma belian.
Ejen Hartanah Berdaftar akan gunakan kemahiran dan pengalaman mereka supaya pembeli dan penjual capai titik persetujuan.
Pembeli dan penjual kemudian akan tandatangan surat tawaran atau booking form. Dalam surat tawaran ni ada terma yang menjaga kepentingan penjual dan juga pembeli.
Pembeli kemudian bayar wang tandajadi atau booking form.
5) Bantu pembeli dapatkan pinjaman dan peguam
Ejen Hartanah Berdaftar akan bantu pembeli untuk dapatkan pinjaman.
Mereka akan terlebih dahulu semak profil kewangan pembeli dan hantar ke bank yang bersesuaian.
Proses ini biasanya akan ambil masa lebih kurang seminggu ke dua minggu.
Setelah pinjaman lulus, Ejen Hartanah Berdaftar akan hubungkan penjual dan pembeli kepada peguam hartanah yang baik.
Pembeli dan penjual kemudian tandatangan perjanjian jual beli.
Apabila perjanjian jual beli dah disetem, ketika ini barulah Ejen Hartanah Berdaftar tadi boleh mengeluarkan bayaran wang tandajadi pembeli dari akaun klien dan tuntut amaun ini sebagai komisyen.
6) Bagaimana pula dengan proses pindah milik?
Proses pindah milik ni akan diuruskan oleh peguam.
Tugas Ejen Hartanah Berdaftar sebenarnya selesai setelah perjanjian jual beli ditandatangan.
Dalam erti kata lain, Ejen Hartanah Berdaftar akan serahkan tugas untuk buat pindah milik kepada peguam yang dilantik.
Tapi anda masih boleh minta bantuan mereka untuk kemaskini status semasa jika anda tak terima dari peguam.
Jenis-jenis Lantikan Ejen Hartanah Berdaftar
Lantikan Ejen Hartanah Berdaftar ni ada beberapa jenis. Tapi yang biasa digunakan ada dua iaitu lantikan am dan lantikan eksklusif.
1) Lantikan Am (General Appointment)
Lantikan am ni bermaksud anda lantik satu agensi hartanah tapi ada kebebasan untuk lantik agensi lain untuk jualkan rumah anda.
Ni berbeza dengan lantikan eksklusif yang mana anda terikat dengan satu agensi sahaja.
Walaupun nampak macam ada kelebihan, sebenarnya lantikan am ni banyak keburukan.
Jika anda lantik ramai ejen, anda mungkin hilang kawalan dan tak dapat tahap servis yang sepatutnya.
Ejen Hartanah Berdaftar yang berpengalaman tidak prefer lantikan am. Mereka mungkin tidak akan laburkan modal yang banyak untuk iklankan rumah anda.
Boleh jadi juga ada Ejen Hartanah Berdaftar yang anda lantik tu tak amanah.
Oleh kerana mereka tahu ada pesaing, mereka pasarkan rumah anda di bawah harga yang sepatutnya.
Akhirnya anda rugi kerana pembeli sudah tentu akan ikut harga yang diiklankan. Dahla begitu, mereka nego lagi harga setelah berminat dengan rumah anda.
Memang memeningkan jika berurusan dengan ramai pihak.
Bayangkan jika anda ada 10 Ejen Hartanah Berdaftar, dan terpaksa berkomunikasi dengan 10 orang berlainan yang minta set temujanji untuk ke rumah.
2) Lantikan Eksklusif
Lantikan eksklusif ni bermaksud anda lantik satu agensi hartanah sahaja untuk jualkan rumah anda.
Bukan satu Ejen Hartanah Berdaftar tapi satu agensi.
Dalam agensi tersebut mungkin ada puluhan ejen lain yang akan sama-sama pasarkan rumah anda.
Anda tak pening kalau buat lantikan eksklusif. Anda hanya kawal seorang Ejen Hartanah Berdaftar sahaja dan mereka yang akan pantau ejen-ejen lain.
Lantikan eksklusif ni pun tidaklah selama-lamanya. Lantikan ni bertempoh, biasanya 3 bulan atau 6 bulan.
Bila tempoh tu tamat, anda bebas untuk lantik Ejen Hartanah Berdaftar lain.
Ejen yang dilantik sebagai ejen eksklusif juga akan rasa dihormati dan mereka akan beri lebih tumpuan kepada rumah anda dari segi masa dan juga modal.
3) Lantikan Am vs Lantikan Eksklusif: Mana lebih cepat terjual?
Ada Ejen Hartanah Berdaftar kata lantikan eksklusif lebih cepat terjual.
Ada juga yang kata lantikan am pun senang dapat pembeli.
Pada pendapat saya setelah 5 tahun berada dalam industri ni, tidaklah lantikan eksklusif tu lebih baik atau sebaliknya.
Ada kalanya lantikan am lebih cepat terjual dan lantikan eksklusif pun begitu juga.
Semuanya bergantung kepada rezeki.
Lantikan am atau eksklusif ni lebih kepada bagaimana anda nak uruskan jualan tu.
Jika anda tak mahu terikat dengan mana-mana agensi dan faham risiko, gunakan lantikan am.
Tapi andai kata anda pentingkan privasi dan perlukan perkhidmatan yang baik, gunalah lantikan eksklusif.
Fi Ejen Hartanah Berdaftar
1) Fi Ejen Hartanah Berdaftar
LPPEH dan buat ketetapan yang mana fi Ejen Hartanah Berdaftar ni 3% dari harga jualan untuk rumah kediaman.
Kalau ada yang caj lebih dari 3% untuk jualan rumah kediaman, tu dah melanggar etika ataupun mungkin bukan ejen atau perunding hartanah berdaftar yang sah.
Ejen Hartanah Berdaftar juga perlu pungut 6% cukai perkhidmatan dari penjual rumah.
Ini bukanlah bermakna keseluruhan kos anda tu jadi 9% (3% + 6%).
6% cukai perkhidmatan tu dikira atas 3% tadi (6% x 3%) menjadikan jumlahnya 0.18%.
Secara keseluruhan, Ejen Hartanah Berdaftar akan pungut 3.18% dari harga jual.
Baca Juga: Berapa Komisen Ejen Hartanah Berdaftar Untuk Jual Rumah
2) Bayaran fi Ejen Hartanah Berdaftar
Bilakah anda perlu bayar amaun ni?
Anda perlu bayar hanya bila anda dan pembeli dah tandatangan perjanjian jual beli.
Atau dalam erti kata lain, dah ada pembeli yang setuju nak beli, baru bayar.
Kalau Ejen Hartanah Berdaftar baru hadir untuk periksa rumah anda, tak perlu bayar lagi masa tu. Tu baru peringkat geli-geli ja. Haha.
Bayaran tu pula tidaklah penjual perlu keluarkan dari poket sendiri.
Semasa seorang pembeli tu dah setuju nak buat belian rumah, mereka akan bayar wang tandajadi (booking fee) sebanyak 3.18% kepada akaun klien agensi hartanah.
Ejen atau perunding hartanah berdaftar tu kemudian akan buat kerja untuk bantu pembeli dapatkan pinjaman dan khidmat guaman.
Andai kata pinjaman tak lulus, Ejen Hartanah Berdaftar akan pulangkan wang ini kepada pembeli. Sebaliknya jika pembeli batalkan belian, penjual rumah akan terima separuh wang tersebut sebagai pampasan.
Bila anda dah tandatangan perjanjian jual beli, barulah Ejen Hartanah Berdaftar tadi keluarkan duit tersebut dari akaun klien dan mereka tuntut sebagai fi agensi.
3) Fi agensi boleh kurangkan cukai jualan hartanah
Bila anda jual rumah, anda mungkin kena bayar Cukai Jualan Harta Tanah (CKHT / RPGT).
Tapi Akta Cukai Jualan Harta Tanah ni benarkan anda untuk buat beberapa pengurangan termasuklah dengan menolak kos ejen yang anda bayar.
Macam mana nak buat pengurangan ni?
Bila dah tandatangan perjanjian jual beli, berikan kepada peguam bukti bayaran fi agensi. Minta agensi keluarkan invois.
Peguam kemudian akan masukkan butiran fi agensi ini dalam kiraan cukai jualan sebelum mereka hantar ke LHDN.
Jika anda ada sebarang masalah dan masih keliru mengenai proses jual beli rumah, boleh dapatkan khidmat saya untuk selesaikan. Boleh hubungi segera jika mahu dapatkan lebih info.
SYAZANA JAFFARY
REN25528
Head of Agency (HOA)
LEGACY REAL PROPERTY SDN BHD
KUANTAN
WHATSAPP/CALL
010-2293756
Disclaimer
All practices are in accordance with Valuers, Appraisers, Estate Agents & Property Managers Act 1981 (Act 242) and Valuers, Appraisers, Estate Agents & Property Managers Rules 1986, Malaysian Estate Agency Standards 2nd Edition (2014) & Circulars.
