Proses Beli Rumah Subsale Di Malaysia: 10 Langkah Lengkap!
Hartanah subsale mungkin nampak tak menarik untuk segelintir rakyat Malaysia, ataupun ada yang agak ragu dengan proses tersebut. Hilangkan segala persoalan anda dengan panduan ni yang akan membantu anda mengenali, membeli, dan mengubahsuai hartanah subsale!
Hanya kerana rumah tu rumah subsale, tak bermakna yang ianya tak semenggah, atau tak cantik langsung tau!
Menurut Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH), kira-kira 80% daripada semua transaksi hartanah di Malaysia datang dari transaksi pasaran sekunder.
Memang tak dinafikan yang pasaran hartanah utama ada menawarkan pelbagai pembelian yang hebat, namun pasaran sekunder juga dapat menawarkan peluang yang menarik untuk orang ramai.
Bagi yang masih mencari rumah atau baru hendak bermula, subsale juga boleh menjadi pilihan untuk anda. Jadi, bagaimana caranya untuk anda merebut peluang dalam pasaran hartanah subsale ini?
Ikuti sahaja panduan 10-langkah kami ini untuk mengetahui cara beli rumah subsale, dan juga kelebihan dan keburukan dalam memilih rumah subsale!
Langkah 1 – Tentukan Bajet Anda
Menentukan bajet anda adalah langkah pertama sebelum memulakan perjalanan pembelian hartanah anda.
Apabila mengetahui berapa jumlah yang anda mampu, barulah anda boleh memilih tawaran yang bersesuaian.
Tak pasti macam mana nak kira bajet tu? Jangan risau kerana kami ada beberapa aplikasi yang boleh membantu anda, seperti:
- PropertyGuru Loan Pre-Approval – ketepatan 99.9% dalam menilai peluang anda untuk mendapat kelulusan pinjaman perumahan.
- Affordability Calculator – mengira potensi maksimum anda untuk pinjaman perumahan.
- Mortgage Repayment Calculator – menilai berapa yang anda mungkin perlu bayar balik setiap bulan.
Jangan lupa pula tentang wang pendahuluan (yang agak besar jumlahnya!) semasa menilai status kewangan anda.
Bayaran ni adalah 10% dari harga keseluruhan rumah, yang mana harus dibayar pada saat anda menandatangani Surat Perjanjian Jual Beli (atau Sales and Purchase Agreement, SPA).
Anda juga harus mempertimbangkan perkara-perkara penting lain seperti duti setem, yuran guaman, dan juga kos pengubahsuaian (jika hartanah yang dipilih perlu diubahsuai).
Ada beberapa insentif di luar sana yang boleh digunakan untuk membantu anda membeli rumah subsale, tapi ianya sangat terhad sebab kebanyakan insentif lebih mengutamakan projek-projek yang baru dibina (seperti skim PR1MA).
Inisiatif pembiayaan ada disediakan untuk membayar deposit bagi mereka yang layak. Berikut adalah beberapa inisiatif yang sangat membantu:
- Skim Rumah Pertamaku (My First House Scheme) – untuk hartanah bernilai sehingga RM500,000.
- Dana Rumah Mampu Bank Negara (Bank Negara Affordable Homes Fund) – untuk hartanah bernilai sehingga RM150,000.
- Skim MyDeposit (MyDeposit Scheme) – untuk hartanah bernilai sehingga RM500,000.
- Skim Perumahan Belia (Youth Housing Scheme) – untuk hartanah bernilai dari RM100,000 hingga RM500,000.
Langkah 2 – Cari Rumah Subsale Yang Hebat
Tak ada lagi benda yang lebih menarik daripada mendapat peluang untuk membeli-belah hartanah idaman.
Sebab tu lah penting sangat untuk anda mencari dan mendapatkan harga yang boleh memberikan keuntungan bagi anda.
Terdapat bermacam-macam faktor seperti faktor ekonomi, geografi, dan hartanah yang boleh memberi kesan kepada kos hartanah subsale di Malaysia.
Disebabkan tu, anda kenalah pandai mencari apa yang sesuai untuk memenuhi keperluan anda.
Sangatlah membantu jika anda berhubung dan mendapatkan khidmat bantuan ejen hartanah tempatan yang lebih berpengetahuan.
Memilih seseorang dengan kefahaman yang bagus tentang sesuatu kawasan bermakna anda akan mendapat pelbagai pandangan yang telus tentang:
- Trend tempatan
- Kejiranan yang terbaik untuk dibeli
- Pengetahuan tentang jenis hartanah
- Situasi yang mungkin anda akan hadapi
Dan yang semestinya bagus tentang rumah subsale ni ialah… ada hartanah sebenar yang boleh anda lawati!
Anda boleh berjalan di sekitar kawasan rumah, berbual dengan jiran-jiran, dan dapat menerokai unit itu sendiri.
Peluang untuk melihat hartanah yang ingin dibeli dengan mata kepala sendiri, menyentuh dengan tangan anda sendiri, dan mengenalpasti kemudahan yang telah tersedia di kawasan tersebut, adalah perkara yang penting untuk anda tahu jika rumah atau tempat itu sesuai dengan anda.
Rumah subsale juga memberikan peluang kepada anda untuk mendapatkan hartanah pada harga yang lebih baik.
Sebuah rumah subsale yang memerlukan kerja-kerja pengubahsuaian berpontensi untuk memberikan pulangan pelaburan (ROI) yang bagus.
Sebagai contoh, jika anda adalah jenis yang suka menaiktarafkan hartanah, anda mungkin boleh membeli hartanah yang murah untuk diubahsuai dan dengan itu meningkatkan nilainya.
Cuma kekurangannya adalah rumah subsale ni tak ada tempoh liabiliti kecacatan (Defect Liability Period, DLP) jadi tak ada lah waranti untuk membaiki apa-apa kerosakan.
Pada dasarnya, tempoh liabiliti kecacatan adalah jaminan yang disediakan untuk hartanah baru, di mana pemaju dikehendaki untuk membetulkan apa-apa sahaja kecacatan di dalam unit yang yang dibeli dalam tempoh masa yang sudah ditetapkan.
Ini bermakna anda perlu memberi perhatian lebih kepada apa sahaja kerosakan, termasuk yang paling kecil apabila anda melawat rumah subsale.
Anda juga kena perhatikan semua ‘kecacatan’ biasa (dan mahal), seperti kebocoran air.
Langkah 3 – Perbandingan Harga
Kebiasaanya, rumah subsale memang mempunyai bermacam peringkat harga, berbanding dengan unit baru yang terletak di blok menara moden.
Sebab rumah subsale bukan sahaja bergantung pada kawasan, tetapi juga keadaan rumah. Masih tertanya-tanya apa itu rumah subsale?
Rumah subsale ni, senang ceritanya, adalah untuk beli rumah second hand, bermakna dah adalah orang yang pernah tinggal dekat dalam tu.
Jarang sangatlah rumah subsale yang dijual tu rumah baru yang belum ada lagi orang duduk. Kalau tuan sendiri tak duduk pun, selalunya dah dijadikan rumah sewa atau ‘homestay’.
Maknanya, apa saja kerosakan atau kerja baik pulih yang dah dilakukan oleh tuan rumah akan mempengaruhi harga akhir rumah tersebut.
Pastikan yang anda juga mengambil kira semua kos pengubahsuaian (jika berkenan) ke dalam bajet anda!
Nak cuba untuk menjimatkan wang dengan membeli rumah subsale yang usang pada harga murah, tapi lepas tu kena bayar kos naik taraf dua kali lebih banyak pulak!
Ha, ni bukanlah satu keputusan yang bijak dan haruslah dielakkan, ye.
Ejen hartanah tempatan adalah sumber yang hebat untuk membantu anda dalam memahami tentang selok belok harga hartanah.
Seseorang yang mempunyai pengetahuan yang baik tentang pasaran pastinya tahu mengenai trend semasa dan sepatutnya boleh membantu anda dalam membuat keputusan yang betul.
Pasaran sekunder juga dapat membantu anda membuat keputusan berdasarkan data sebenar (iaitu sejarah harga transaksi), dan bukanlah berdasarkan andaian.
Anda bolehlah menggunakan sumber-sumber di bawah ni untuk menilai pasaran hartanah tempatan:
- PropertyGuru AreaInsider – panduan pantas kami mengenai trend dan data jualan.
- Pusat Maklumat Harta Tanah – sumber yang lebih luas untuk trend kawasan dan seluruh negara.
- Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Tanah – sejarah harga transaksi dari yang sebelumnya, seperti yang dinyatakan di atas.
Sekiranya anda ingin mendapatkan kepastian yang lebih menyeluruh, anda boleh membuat penilaian persendirian untuk mengesahkan nilai sebenar hartanah dengan profesional yang berkreditasi.
Hakikatnya, rumah subsale adalah hartanah yang dah established, terletak dalam persekitaran yang matang, yang bermaksud anda boleh mendapatkan maklumat tambahan di hujung jari sahaja.
Ini juga bermakna yang bank akan dapat menggunakan maklumat terkini untuk menyediakan penilaian yang lebih menyeluruh untuk sebarang permohonan pinjaman perumahan yang berpotensi.
Hartanah subsale juga mempunyai risiko di mana pemilik meletakkan harga yang jauh lebih tinggi daripada penilaian sebenar semasa proses jual rumah.
Jadi, anda haruslah berhati-hati apabila membuat rundingan harga dan nilai sesuatu rumah subsale ketika berada dalam proses beli rumah. Berikut adalah beberapa taktik penilaian yang perlu anda tahu:
- Harga melambung – Tag harga yang tinggi (lebih tinggi dari nilai pinjaman) boleh cuba untuk mewujudkan gambaran yang hartanah bernilai lebih daripada yang sepatutnya.
- ‘Permintaan tinggi’ – Memberitahu yang banyak tawaran telah dibuat untuk hartanah supaya harga boleh dinaikkan.
- ‘Harga murah’ – Jika harga asal yang diberi memang melambung tinggi, sangat mudah untuk penjual berpura-pura menawarkan anda diskaun atau harga lebih rendah. Pastikan yang anda membuat perbandingan antara harga yang diberi dengan laporan penilaian sebenar yang disediakan oleh profesional persendirian.
- ‘Penilaian yang tidak menentu’ – Beberapa ejen yang tak bertanggungjawab mungkin mendedahkan penilaian pada harga yang jauh lebih tinggi dari pihak ketiga. Ini kadang-kadang boleh menjadi satu muslihat dalam menaikkan harga secara tidak beretika. Sentiasa bandingkan harga dengan bank, dan dapatkan penilaian daripada beberapa bank yang berlainan jika anda inginkan kepastian yang nyata.
Langkah 4 – Masa Untuk Pembiayaan
Anda memerlukan duit yang banyak untuk membeli hartanah! Tetapi janganlah bawa duit bertimbun-timbun dalam beg pula adoi.
Sebaliknya, cara terbaik untuk membayar hartanah subsale anda adalah dengan pinjaman perumahan yang telah dicuba dan diuji.
Pinjaman perumahan adalah komitmen kewangan yang sangat besar, jadi sangatlah penting bagi anda untuk membuat pilihan yang memenuhi keupayaan anda untuk membayar balik hutang dengan mendapatkan rundingan kewangan yang tepat untuk rumah yang hendak dibeli.
Anda harus tahu yang bank akan memberi pinjaman sehingga 90% dari jumlah nilai rumah ketika mereka menilainya.
Sebagai contoh, jika anda membeli sebuah rumah berharga RM500,000 tapi PIHAK BANK rasa yang ianya hanya bernilai RM450,000, anda hanya akan mendapat 90% daripada penilaian mereka = RM405,000.
Sebab itulah penting sangat untuk mempunyai bajet dengan sedikit kelonggaran apabila ingin merealisasikan pembelian (dan juga untuk mencegah dari terkena serangan sakit jantung di masa depan!).
Malaysia mempunyai beberapa bank yang bagus yang menawarkan pinjaman berikutan model pembiayaan Islam dan pembiayaan tradisional.
Satu lagi elemen yang sangat berbaloi untuk diperiksa ialah report CCRIS dan CTOS anda.
Yang pertama, CCRIS, adalah laporan kredit yang digunakan oleh institusi kewangan untuk menilai permohonan pinjaman perumahan anda.
Manakala CTOS pula adalah rekod untuk menilai tahap kemampuan kredit dan pembayaran balik kedua-dua individu dan perniagaan/syarikat.
Ingat! Jika anda musykil tentang penilaian atau tawaran pinjaman, anda boleh pergi ke bank lain untuk membandingkan dan membezakan tawaran yang ada.
Tak salah pun untuk anda mendapatkan kepastian!
Kepada yang bekerja dalam sector awam pula, anda mungkin layak untuk mendapatkan pinjaman dari kerajaan, jadi bolehlah mencari cara beli rumah second hand dengan loan kerajaan.
Salah satunya adalah dengan memeriksa dengan Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam (LPPSA).
Langkah 5 – Dapatkan Peguam!
Di Malaysia, anda tidak diwajibkan untuk mengupah seorang peguam untuk urus niaga hartanah.
Tapi, bunyi macam idea yang bagus kan? Mengupah seorang peguam adalah cara terbaik untuk memastikan anda mendapat tawaran yang adil.
Sebabnya, melainkan jika anda mempunyai pengalaman yang luas dalam menangani birokrasi di Pejabat Tanah, atau pernah membuat perundingan mengenai dokumen undang-undang, anda sebenarnya tak berapa memahami apa yang diperlukan dalam dunia undang-undang.
Anda mestilah nak elak keluarkan duit beribu-ribu Ringgit, lepas tu dapat tahu yang ada klausa tersembunyi dalam SPA yang menyebabkan anda rasa sakit hati, jiwa, dan raga!
Langkah 6 – Kena Lah Bersungguh-Sungguh (‘Earnest’)
untuk memulakan prosedur beli rumah.
Ini dilakukan dengan menandatangani Tawaran Membeli dan/atau Perjanjian Menjual, dan membuat pembayaran ‘earnest deposit’, iaitu bayaran deposit awal yang dikeluarkan oleh pembeli.
Dokumen-dokumen ni mengikat pembeli dan penjual kepada transaksi hartanah, sementara ‘earnest deposit’ menunjukkan komitmen pembeli dalam meneruskan pembelian.
Pada tahap transaksi ni, anda perlu menggunakan pihak ketiga untuk menyimpan ‘earnest deposit‘ tersebut.
Ejen hartanah atau peguam yang dilantik adalah pihak yang selalu digunakan untuk memegang wang ini sebagai ‘escrow‘ sebelum urusniaga hartanah selesai.
Langkah 7 – Masa Untuk SPA
Surat Perjanjian Jual Beli (Sales and Purchase Agreement, SPA) adalah halangan besar seterusnya dalam perjalanan anda untuk membeli rumah subsale.
Tetapi ada beberapa langkah penting yang anda (atau harapnya peguam anda) perlu laksanakan terlebih dahulu.
Yang paling penting ialah memeriksa samada ‘penjual’ mempunyai hak untuk menjual, dan juga tahu prosedur jual rumah!
Situasi ni mungkin tak biasa sangat terjadi, tetapi penipu yang licik dan cuba menjual rumah yang sebenarnya tak wujud atau tak dimiliki, pernah berlaku sebelum ni.
Jadi, periksa dulu ye, dengan Pejabat Tanah untuk memastikan yang anda berurusan dengan pemilik yang betul.
SPA itu sendiri adalah dokumen undang-undang yang menetapkan terma dan syarat penjualan.
Di sinilah peguam anda boleh membuktikan kelayakannya dan keupayaannya untuk membantu dalam urusniaga hartanah anda.
Adalah penting untuk memastikan kedua-dua pihak penjual dan pembeli sudah berpuashati, telah memeriksa dengan teliti, dan bersetuju dengan terma-terma di dalam SPA.
Ini merupakan satu lagi titik penting bagi rumah subsale – memastikan rumah tersebut diterangkan dengan terperinci dan tepat di dalam SPA.
Memandangkan maklumat ini selalunya termasuk semua ciri pengubahsuaian, tambahan, atau sambungan, sangat penting bagi anda untuk memastikan apa yang ada pada kertas itu padan dengan apa yang anda lihat dalam kehidupan sebenar.
Senarai inventori juga merupakan bahagian penting dari SPA yang anda perlu perhatikan apabila membeli hartanah subsale.
Ia menetapkan barangan dan lekapan mana yang telah dipersetujui untuk ditinggalkan, dan juga yang akan dikeluarkan sebagai sebahagian daripada perjanjian itu.
Oleh itu, jika anda sendiri tidak mahu membuang sofa buruk yang anda nampak itu, lebih baik anda menulisnya dengan jelas (dalam hitam putih) bahawa pemilik akan berurusan dengannya walau apa cara sekalipun.
Pada dasarnya, SPA adalah segala hujung pangkal yang berkaitan dengan keadaan rumah yang hendak dibeli.
Jadi, jika anda mahukan ‘tawaran yang bagus’, memastikan anda menandatangani ‘SPA yang bagus’ juga adalah penting!
Langkah 8 – MOT Dan Perjanjian Pinjaman
Selepas menjumpai rumah impian yang anda inginkan, tibalah masanya untuk anda mengesahkan dana untuk pembelian diteruskan.
Perjanjian Pinjaman dengan bank harus ditandatangani untuk mengesahkan pembiayaan pinjaman rumah anda.
Ini adalah peluang terakhir anda untuk menilai dan memastikan bahawa jumlah pinjaman, kadar faedah, tempoh pinjaman dan lain-lain membentuk asas kewangan yang tepat untuk pembelian anda.
Peguam anda juga patut menyemak dokumen buat kali terakhir untuk memastikan terma dan syarat bank adalah standard dan boleh diterima.
Selepas itu, bolehlah terus ke langkah memindahkan hartanah! Rumah-rumah subsale biasanya dilakukan dengan Memorandum Pindah Milik / Memorandum Transfer (MOT) antara penjual dan pembeli.
Ada juga terjadi situasi di mana penjual masih belum menerima Hak Milik Individu atau Strata oleh pemaju. Jika itu berlaku, anda mempunyai dua pilihan:
- Melaksanakan MOT serentak dari pemaju kepada penjual, dan penjual kepada pembeli.
- Teruskan dengan perjalanan yang lebih rumit iaitu menyelesaikan Surat Ikatan Penyerahan Hak (Deed of Assignment) dan/atau melengkapkan borang untuk menunjukkan Persetujuan Pemaju.
Langkah 9 – Selamat Tinggal Wang, Hello Hartanah!
Katakan selamat tinggal kepada wang anda, dan hello kepada hartanah baru itu.
Dengan semua borang yang berkenaan telah disiapkan dan diserahkan, sudah tiba masanya untuk membayar seberapa baki yang tinggal dari deposit 10% anda.
Sekiranya anda telah menitikberatkan semua kewangan yang diperlukan sepanjang proses pembelian, anda pastinya lebih tahu tentang kos tambahan yang mungkin ada.
Tetapi, sekiranya anda masih keliru dan tergapai-gapai maklumat mengenai bayaran setem dan yuran guaman yang berkaitan, kami boleh membantu anda dengan panduan ini!
Langkah 10 – Jadikan Rumah Seperti Yang Diidamkan
Kini tiba masanya untuk anda menjadikan rumah seperti yang telah diidam-idamkan! Dan semestinya, sebagai hartanah…masih ada satu lagi dokumen yang diperlukan.
Pemberian yang Disepakati (Agreed Apportionments) adalah senarai yang disampaikan oleh peguam penjual, untuk menunjukkan butiran semua bil yang telah dibayar sehingga tahap pemindahan. Sebahagian daripadanya termasuk:
- Yuran pengurusan
- Kumpulan wang pelepasan (sinking fund)
- Bil air
Anda perlu membayar balik apa sahaja yang penjual hartanah dah terlebih bayar, sebabnya sebaik sahaja anda mendapat Serahan Milikan Kosong / Vacant Posession (VP), penjual tak akan dapat lagi menikmati penggunaan hartanah tersebut.
Jangan risau, anda akan mendapat beberapa kunci sebagai balasan! Penyerahan kunci adalah peluang yang menarik untuk memanfaatkan rumah baru anda.
Selepas semua itu selesai, sudah tiba masanya untuk anda mencantikkan rumah, berehat, dan mula merancang untuk membuat housewarming.
Kelebihan Dan Kekurangan Hartanah Subsale
Hartanah subsale adalah peluang yang menarik, tetapi ia datang dengan beberapa pertimbangan penting bagi pembeli. Berikut adalah panduan yang mengandungi pro dan kontra yang berguna.
| Kelebihan Hartanah Subsale | Kekurangan Hartanah Subsale |
| Dapat menerokai komuniti yang sudah establish. | Terlampau banyak variasi hartanah akan membuatkan penilaian lebih mencabar. |
| Selalunya berada di kawasan kejiranan yang matang dengan kemudahan sedia ada. | Selalunya kurang mendapat akses kepada insentif kewangan atau initiatif pembangunan baru. |
| Penyambungan sering diperbaiki oleh kawasan kejiranan yang matang. | Rumah yang telah diduduki juga bermakna rumah yang telah digunakan/using. |
| Masa transaksi yang lebih cepat (dapat berpindah masuk pada bila-bila masa) kerana tidak perlu menunggu pembinaan siap atau pembangunan selanjutnya. | Tiada tempoh liabiliti kecacatan untuk membetulkan kerosakan yang dilakukan atau ditinggalkan oleh penjual. |
| Pasaran hartanah subsale yang besar untuk pembeli meneroka ciri dan peluang yang unik. | Penilainan bank mungkin berbeza daripada harga yang diminta menjadikan jurang pembiayaan. |
| Potensi untuk mendapatkan pulangan pelaburan yang tinggi dengan mengubahsuai hartanah yang telah lusuh. | Lebih bergantung kepada ejen hartanah untuk mendapatkan info tempatan yang lebih profesional. |
| Kawasan kejiranan yang matang jadi tiada peluang pembangunan projek baru yang boleh menganggu komuniti dan pemandangan. | Kemudahan dalam kawasan yang perlu dikongsi boleh menjadi lusuh dari masa ke masa. |
| Mengelak dari risiko projek terbengkalai seperti yang boleh berlaku dalam pembangunan baru. | Mungkin memerlukan lebih banyak kerja untuk mengubah hartanah lama untuk menjadi kediaman yang anda mahukan. |
Jika anda ada sebarang masalah dan masih keliru mengenai proses jual beli rumah, boleh dapatkan khidmat saya untuk selesaikan. Boleh hubungi segera jika mahu dapatkan lebih info.
SYAZANA JAFFARY
REN25528
Head of Agency (HOA)
LEGACY REAL PROPERTY SDN BHD
KUANTAN
WHATSAPP/CALL
010-2293756
Disclaimer
All practices are in accordance with Valuers, Appraisers, Estate Agents & Property Managers Act 1981 (Act 242) and Valuers, Appraisers, Estate Agents & Property Managers Rules 1986, Malaysian Estate Agency Standards 2nd Edition (2014) & Circulars.
